KB부동산 시세(2018년 08월 10일자)를 올려드립니다

 혹시 '경기도 광주 대단지 사건'을 들어 보신적이 있으십니까?

1971년 8월 10일 오전 11시 40분,
지금의 현실에서는 도저히 일어날 수 없는 쇼킹한 사건이 벌어지게 됩니다.

서슬이 퍼렇던 3공 시절,
당시 언론은 이 사건을 보도하면서 ‘광주대단지 난동’이라는 제목을 붙였습니다.
과연 무엇때문에 일어난 난동(?)이었을까요?

그 사건의 전말을 조금 자세하게 전달해 드리겠습니다.

경제개발에 착수하기 직전인 1960년 서울의 인구는 약 245만명이었지만
본격적인 개발에 착수하면서 1970년에는 554만명으로 2배 가량 인구가 늘어났습니다.
 
당시 서울시 주택보급률이 46%에 불과하던 시절,

무주택가구의 절반 이상이 무허가건물에 살던 실정이었습니다.
해방 직후부터 생긴 서울시 무허가주택은 1960년 5만 5,887채에서

1969년에는 26만 8,805채로 늘어났습니다.

서울시가 도시 미관과 위생을 위해 무허가주택(판자촌)을 정비하는 과정에서

철거반을 동원해 허름한 판자촌을 철거하면 어김없이 또다시 판자촌이 들어서는 상황이었습니다.

 철거와 잠입, 추방과 재진입의 끊임없는 악순환 속에 서울시는 대책 없는 철거만으로는
판자촌 정리가 어렵다는 판단 아래 세 가지 정책 대안을 내놓게 됩니다.

 

무허가 주택 양성화와 서민 아파트 건립, 신도시 개발 중에서
첫번째 대안인 무허가주택 양성화는 우후죽순 난립한 판자집의 개량이 비현실적이고
통제가 불가능해서 일찌감치 접을 수 밖에 없었습니다.

 

결국 두 가지만 남은 가운데 서민아파트 건립을 추진했지만 이마저 난관에 봉착하게 됩니다.
서울시에서 판잣집 등 불량건축물 정리와 인구분산 정책을 위해
1969년 시행한 '2,000동 시민아파트 건설계획'의 일환으로 건축된 '와우 시민 아파트'가
1970년 4월 붕괴되면서 33명이 사망하고 39명이 중경상을 입는 대형참사가 일어난 것입니다.

하지만, 서울시는 신도시 건설만큼은 포기할 수 없어 끝까지 밀어 붙이게 됩니다.
무엇보다 예산이 많이 들지 않는 이른바 ‘경영 사업’ 방식을 채택하게 됩니다.
'경영 사업 방식'이란 예산을 투입하는 게 아니라 토지를 싸게 매입한 뒤

이를 입주민들에게 비싸게 되팔아 개발비용을 충당하면서

택지와 기반시설을 건설하지 않고 먼저 입주부터 시키는 방식이었습니다.
 
상식적으로 ‘선 개발, 후 입주’가 아닌 ‘선 입주, 후 개발’ 방식의 부작용에 대해

박정희 대통령이 의문을 표시하자 김현옥 서울시장은

‘사람들이란 원래 10만명만 모아 놓으면 저희들끼리 알아서 살아갈 수 있다’고 보고한 뒤
더욱 강경하게 추진했다고 전해집니다.

서울시는 토지가격이 싸고 서울에서 가까운 지역인

경기도 광주군 중부면 일대 350만평을 선정하고
1969년부터 청계천과 용산, 영등포 일대의 판자촌 주민

 2만 1,372가구를 강제 이주시키게 됩니다.
의외로 철거민들의 저항은 크지 않았는데 토지 분양과 일자리 제공을 약속받았기 때문입니다.

박 대통령에게 올라간 당시 보고서에 따르면 사건 당시

광주대단지의 인구는 13만 5,214명으로
인구로만 보면 순식간에 웬만한 도시 하나가 생긴 셈이지만

생활 여건은 열악하기 그지 없었습니다.

토지 정리도 채 끝나지 않는 마당에 도로와 공공 상하수도 보급도 20%를 밑돌았던 상태에서
그나마 약속했던 일자리 조차도 제공되지 않았기 때문입니다.

철거민들은 악취 속 허허벌판에 그냥 내버려진 채 난민처럼 방치되고 말았습니다.

당시에는 서울과 오가는 교통편도 하루에 버스 6편 뿐이었고
서울의 무허가 판자촌에 살 때는 날품을 팔아서라도 근근이 먹고 살 수 있었지만
광주로 이주한 이후에는 당장 끼니 해결조차 어려운 상황으로 내몰리게 되었습니다.

 
급기야 인근 닭장의 사료를 훔쳐 가족들이 죽을 끓여 먹고

쓰레기 통을 뒤지는 사람들까지 생겨났다고 합니다. 

졸지에 난민(?) 신세가 된  당시 주민들의 처절한 삶은
‘남편은 식량을 구하러 나간 사이 열흘을 굶은 임산부가

출산 후 정신분열 증세에 빠져 신생아를 삶았다.’는
충격적인 괴담에서 알 수 있듯이 열악하기 짝이 없었다고 전해집니다.

무엇보다 더 큰 문제는 개발 정보를 미리 파악한 투기꾼들이 판쳤다는 사실입니다.
먹고 살기 어려워진 철거민들은 20평짜리 토지 분양권을 팔고

다시 서울의 무허가촌으로 되돌아갔는데
일부 철거민이 떠난 자리에는 내 집을 싼 값으로 지으려는

일반 수요자(전입자)들이 몰려들게 된 것입니다.

때마침 1971년은 선거의 해로
4월27일 7대 대통령 선거와 5월25일 8대 국회의원 선거 유세 과정에서

장밋빛 공약들이 쏟아지던 상황이었습니다.

공화당 소속의 차지철 후보는 토지 무상 불하와 세금 면제, 대형 공장 유치 등으로
광주대단지를 지상낙원으로 만들겠다는 장미빛 공약을 내밀었습니다.

이 감언이설로 인해 땅값은 천정부지로 치솟았고

정부도 마치 이에 가세해서 투기열풍을 거들 듯
어제는 공업단지 기공식, 오늘은 상수도 통수식,

내일은 도로 준공식이 열리는 식으로 투기를 부추겼습니다.

​
당시 중심가의 일부는 종로와 맞먹는

평당 20만원에 이르렀다는 신문 기사까지 나올 정도였습니다.

하지만 이런 과열양상은 선거가 끝나자마자 삽시간에 얼어붙게 됩니다.

다급해진 서울시는 분양권 소지자들과 토지 매매 계약을 서두르게 되는데
각종 건설공사로 재정난에 빠져 있던 서울시는

평당 약 2,000원으로 책정한 택지를 처분하지 않으면
신규투자가 전면 중단될 위기를 맞고 있던 상황에 봉착해 있었기 때문입니다.

 
더욱이 서울시는 입주권을 사서 들어온 전입자들에게는

평당 8,000원에서 1만6,000원씩 토지 가격을 매겼고
계약과 동시에 땅값을 완불하라는 조항까지 덧붙이게 됩니다.

서울시장 명의의 토지대금 납부고지서가 발부된 게 7월 13~14일인데
고지서에는 7월 말까지 ‘납부하지 않을 경우 6개월 이하 징역이나 30만원 이하 벌금에 처한다’는
어처구니 없는 경고 문구까지 붙어 있었던 것입니다.

억울한 주민들은 큰 충격에 빠졌고 분노와 실의에 빠진 주민들 사이에서
자연스럽게 ‘불하가격 시정 대책위원회’가 결성되게 됩니다.

7월17일 한 교회에 모인 100여명의 유지들은 단지를 11개 구역으로 나누고
각각 대표 1명씩을 선출해 이틀 뒤 다시 만나 대책을 협의하기로 의견을 모았습니다.

하지만 약속한 7월19일 모인 인원은 11명이 아니라 2,000명이 넘었습니다.
그만큼 다급하게 생존과 직결된 문제였던 것입니다.

당시의 대책위는 4개의 요구조건을 내세웠다고 합니다.
①철거민·전입자 할 것 없이 단지 내 모든 대지 가격을 평당 2,000원 이하로 할 것
②대지 불하대금을 10년 분할 상환토록 할 것
③향후 5년간 각종 세금을 면제할 것
④영세민 취로장 알선과 구호대책을 세울 것.

 
대책위는 23일 오후 주민합동회의를 열어 요구조건을 추인받아 서울시와 경기도에 전달하며
월말까지 긍정적 회신이 없을 경우 실력행사에 들어가겠다는 뜻을 밝혔습니다.
서울시는 여기에 대해 28일까지 아무런 회신도 보내지 않았습니다.
대책위는 당국의 반응이 없자 투쟁위 체제로 전환하며 집집마다 포스터와 삐라를 뿌렸습니다.
‘백원에 뺏은 땅, 만원에 폭리 말라’,
‘살인적 불하가격 결사 반대!’

서울시가 경기도 광주면의 토지 소유자들에게 지불한 토지 가격은 평당 평균 250원을 넘지 않았고,
말그대로 살인적인 불하가격에 지주들의 분노는 극에 달하게 됩니다.
토지를 헐 값에 사들여서 엄청나게 비싼 가격에 불하하고, 

매각대금을 돈이 아니라 다른 토지를 요구하는 지주에게
서울시는 가치와 환금성이 떨어지는 산비탈 부근의 땅을 대신 내주는 횡포까지 부렸다고 합니다. 

원래부터 살던 주민부터 철거민, 전입자 등 모든 주민들이 격앙된 가운데
이번에는 경기도가 건물 취득세를 내라는 고지를 발부하게 됩니다.
당초 면제하기로 약속됐던 취득세 고지서는 주민들의 분노에 기름을 부은 격이 되었습니다.

서울시와 당국의 성의 있는 답변을 기다리던 투쟁위원회는 요구사항에 대한

당국의 회신 대신 날라든 세금 납부 고지서에 더욱 분노하게 됩니다.

사태가 심상치 않다는 점을 뒤늦게 깨달은 현지 공무원들은
서울시 본청에 ‘현지에서 해결 불가능한 긴급 사태 발생’이라는 급전을 보내게 됩니다.

급기야 서울시는 최종완 부시장을 급히 내려보냈고
8월 9일 밤 8시 넘어 열린 투쟁위와 최 부시장과 면담은 평행선을 달렸습니다.
최 부시장은 주민들의 요구를 듣던 와중에
‘누가 당신더러 이 곳에 와서 살라고 했소?

여기서 살지 않으면 될 것 아니요”

라는 망언으로 주민들의 분노를 더욱 자극했다고 합니다.

밤 11시를 넘도록 계속된 담판은 결렬되었고, 마지막 합의방식은
‘내일(10일) 오전 11시까지 양택식 서울시장이 와서 직접 교섭한다’는 것 뿐이었다.

부시장이 떠난 뒤 마이크를 단 투쟁위 자동차가 대단지를 돌면서 소식을 알렸습니다.
‘서울시장이 내일 11시에 오기로 했다.

한 사람도 빠짐없이 참석해 우리의 단결된 힘을 보여주자’.

이윽고 8월10일 아침, 부슬비가 내리는 와중에도
당시 서울시 성남출장소(현 성남시청) 뒷산 공터에서 열린 궐기대회에는
투쟁위가 예상했던 1만명보다 훨씬 많은 5만명이 이른 시간부터 구름처럼 모여 들었습니다.

하지만 약속 시간이 넘어도 서울시장은 나타나지 않았고,
결국 흥분할 대로 흥분한 성난 군중들은 이곳 저곳으로 몰려다니며
공공건물과 기물을 부쉈고, 차량 22대도 불타게 됩니다.

당시 공무원 92명과 성남지서 경찰관 30여명이 도주했고

나중에 경찰들이 증원돼 최루탄을 쏘며 저지했지만
성난 군중이 워낙 많았기 때문에 대치는 여섯 시간 동안이나 이어졌습니다.

오후 5시 20분경,

결국 서울시가 모든 조건을 수용한다는 소식이 알려지며

성난 군중들은 그제서야 제각각 흩어지게 됩니다.

광주대단지 사건 이후 수습책에 나선 정부는 대단지 사업을
서울시에서 경기도로 이전하고 광주대단지를 성남시로 승격시키게 되는데
이것이 바로 오늘날 '천당밑에 분당'을 품고 있는 성남시의 슬픈 기원이기도 합니다.

 

오늘날의 현실에서는 도저히 상상조차 할 수 없었던 일이 1971년에 일어났던 것입니다.

개발이라는 명목하에 국가가 국민을 상대로 펼친 차별적인 정책으로

인권은 커녕 개인의 생존권마저 보장받지 못하고
막강한 공권력의 횡포에 분노한 수많은 영세민들이 

결사적으로 저항한 현대사 최초의 민중봉기였습니다.

오늘날 우리가 대표적 투자처로 손꼽는 부동산이
과거 우리의 부모세대에서는 생존과 직결된 치열한 투쟁의 산물이었다는 사실을
여러 회원님들과 공유하고자 긴 서론이 되어버렸습니다.

이제는 누구나 원하면 언제든 매도와 매수가 가능해진

우리네 아파트들의 매가흐름을 살펴보겠습니다.
 

매매가격 : 0.06% 상승
-전국 아파트 매매가격 상승 기록
-수도권 전주 대비 0.13% 상승
전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.06%로 전주대비 상승을 기록함.
서울(0.28%)은 전주대비 상승을 나타냄.
수도권(0.13%)은 전주대비 상승을 나타낸 반면, 5개광역시(0.00%)는 전주대비 상승을 기록함.
기타지방(-0.06%)은 전주대비 하락을 나타냄.

전세가격 : -0.01% 하락
-전국 아파트 전세가격 전주 대비 하락 기록
-서울 전주 대비 0.04% 상승
-기타지방 전주 대비 하락 기록
금주 전국 아파트 전세가격(-0.01%)은 전주대비 하락을 나타내고 있음.
서울(0.04%)은 강남과 강북 모두 전주 대비 상승을 나타냄.
수도권은 전주대비 상승(0.01%)을 나타낸 반면,
5개 광역시(-0.01%)와 기타지방(-0.04%)은 전주대비 하락을 나타냄.

[지역별 아파트 매매가격 동향]
(1) 서울특별시
강북 (14개구)
-마포구(0.50%)는 용산, 여의도 통합 개발 마스터플랜 발표 영향으로 매수 문의 급증하면서

 거래량 증가함.
 신공덕동 등 선호 지역 역세권 단지 중심으로 실수요 뿐만 아니라 투자자 유입 꾸준함.
-도봉구(0.45%)는 창동역 개발 호재 영향과 강남권 대비 상대적인 강북 저평가 영향으로

 매수세 유입 지속됨.
 창동역 역세권 위주로 매물 소진되고, 주공2,3,17,18단지와 동아, 청솔 등 물건 부족현상 나타남.

강남 (11개구)
-영등포구(0.57%)는 신길 뉴타운 정비사업과 신안산선,경전철 교통 호재 영향 맞물려 있고,

 신안산선,경전철 교통 호재 영향 맞물려 있고, 양평동, 문래동, 당산동을 중심으로

 신혼 부부 및 투자수요 꾸준함.
-양천구(0.52%)는 지역 내 개발 호재 영향으로 신정동 일대 등 가격 강세 보이고 있으며
 신정뉴타운의 가격 상승이 주변 구축 아파트의 가격상승 분위기를 이어감.

(2) 인천광역시
-연수구(-0.23%)는 부동산 정책과 신규 공급 물량이 증가하고, 하반기 송도 더샾 센트럴씨티 등
 대규모 입주 물량 대기하고 있어 기존 아파트의 급매물 증가로 가격 하락세 보임.

(3) 경기도
-광명(0.97%)은 광명 뉴타운 및 철산주공7단지 이주 수요로 가격 상승세 더해지고 있음.
 더불어 소하동 지역 중앙대병원 착공 개발 호재로 투자수요와 실거주 수요 문의 증가함.
-과천(0.32%)은 강남권 수요를 흡수할 수 있는 지리적 이점과 대규모 재건축 진행,
 과천지식정보타운,과천복합문화관광지 조성 등 풍부한 개발 호재로 상승세 지속됨.
-성남 분당구(0.23%)는 서울 도심 대비 상대적으로 저렴한 가격에 강남 생활권을 공유할 수

 있다는 장점과 상대적으로 서울에 비해 규제가 덜한 지역적 가치가 높아지면서 가격 상승함.

(4) 광주광역시
-광산구(0.28%)는 신가동을 중심으로 지역내 활발한 재개발등 정비사업 영향으로
 투자 수요 유입과 주거환경과 학군이 우수하여 선호도가 높은 수완지구 일대로 꾸준하게

 가격 상승세 보임.

(5) 부산광역시
-사하구(-0.27%)는 부산시 올해와 내년에도 지속적인 신규 공급이 이루어지면서

 공급 과다 상태이며 부동산 규제 정책과 계절적 요인까지 더해져 매수 문의 급감함.
-강서구(-0.20%)는 명서동 산업 단지 불황 등 지역 경기 부진과 정부정책 계절적 요인으로
 매수세 급감한 상황에서 지속적인 신규 공급 물량 영향으로 노후 단지 물건 적체현상이

 지속되고 있고, 투자 물건 등이 출회되고 있으나 거래 절벽 상태임.

역대 최강이라 평가되었던 8.2부동산대책이 발표된 지 1년이 지났습니다.

제가 가진 데이터상으로 오늘자 서울의 매가는 1년 전에 비해
매가는 약 17.7%, 전세가는 4% 상승한 것으로 나타났습니다.

문제는 전년 대비만이 아니라 지난 2016년 8월 12일 올려드린 kb부동산 시세기준으로
매가는 무려 33.5%, 전세가는 10.5%가 상승했다는 점입니다.

서울을 타겟으로 극약처방을 내렸지만 이미 시장은 적응을 끝내고 내성을 갖춘 상황이고,
더 큰 문제는 정부의 부동산 대책 이전인 2016년보다 30% 이상 매가가 상승했다는 점에서
긁어 부스럼 수준이 아니고 오히려 화약고에 기름을 들이부은 것으로 밖에 설명되지 않습니다.

결국 양도세 중과, 보유세 인상 등의 후속조치는 결코 세금폭탄이 아니라
소리만 큰 폭죽 정도로 밖에 인식되지 않았다는 결론입니다.

그도 그럴것이 아무리 세금이 는다 한들 오르는 집값보다는 작을 수 밖에 없고,
1000만원 더 벌어서 100만원 더 내는 장사를 마다할 이유가 없기 때문입니다.

여기에 서울만을 타겟으로 요란하게 두들기면서 사지도 팔지도 못하게 된 입장에서는
어차피 이참에 지방은 다 정리하고 언제까지 규제만 할지 지켜보자는 심산에
또다시 서울의 매가가 다시 예전의 상승세를 이어가고 있는 상황입니다.

이에 정부에서 현재 서울의 전체 25개 구 가운데 투기지역으로 지정된 기존 11개 구에
추가적으로 종로와 중구, 동대문구, 동작구를 추가 지정할 것이란 전망이 나오고 있습니다.

하지만 서울의 투기지역은 이미 시행중인 각종 규제에
주택담보대출 건수(1건) 제한만 더하는 정도이고
이미 지정된 투기지역도 대부분 집값 상승세가 꺾이지 않고 오히려 오르고 있어
그 효과자체도 크지 않을 것으로 예측됩니다.
 
이런 양상이라면 정부의 어떠한 정책도 더이상 서울의 매가상승을 잡기란 역부족으로 보여지고,
속된 말로 방사능이 유출된다 해도 서울의 집값은 상승할 것으로 보여집니다.
빈대 잡으려고 태웠던 초가삼간은 이미 불타버린 상황입니다.
  
미국의 워싱턴이, 영국의 런던이, 프랑스는 파리가, 일본에는 도쿄가 수도로 자리잡고 있습니다.

아마 모르긴 몰라도 왠만한 초등학생들도 각 나라의 수도가
그 나라에서 가장 집값이 비싸다고 생각하지 않을까요?

굳이 서민주거안정과 양극화를 해소하겠다는 명목으로 꼭 서울을 건드려야만 했었을까요?

그냥 대한민국을 대표하는 수도 서울로 인정하고 그대로 두었더라면,
마냥 살기좋은 곳은 아니지만 누구나 한번쯤 가볼만 한 곳 정도로 내버려뒀더라면
이렇게 급속한 과열은 적어도 방지할 수 있지 않았을까요?

집값이야 좀더 오르겠지만 상대적으로 전월세가 쳐지면서

가성비의 한계로 안정을 찾을 수도 있지 않았을까요?
상대적으로 소외된 지방 몇 곳쯤은 침체를 지연시킬 수 있지 않았을까요?

정부의 8.2 부동산대책은 무시무시한 몽둥이가 아니라

단지 곤충 정도에게 위협적일 수 있는 파리채였습니다.

그에 비해 정부가 곤충처럼 착각했던 투자자들은

제 몸집에 비해 몇 배를 도약할 수 있는
점프력 좋은 개구리였다는 표현이 적절할 것 같습니다.

어떠한 명분하에서도 정부는 몽둥이로 개구리를 살생할 수는 없는 법!

 고작 파리채를 휘두르며 개구리가 가는 길을 잠시 멈춰 세울 수는 있겠지만
한번 주저했던 개구리는 이내 더욱 빨리, 더 멀리 도약해서
결국 파리채의 사정거리를 가뿐히 벗어나게 되는 형국이 아닌가 생각됩니다.

-by몬토-

​

​https://cafe.naver.com/monte0806/5021

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