KB부동산 시세(2018년 06월 22일자)를 올려드립니다

오늘 오후 정부의 '부동산 보유세 개편방안'이 공개되었습니다.

핵심은 공정시장가액비율의 단계적 상향조정, 세율 인상과 더불어

두 가지를 조합한 인상안 등 모두 네 가지의 권고안 초안이 제시되었습니다.

대통령 직속 재정개혁특위는 4가지 안에 대해 토론을 거친 뒤

오는 7월 3일 전체회의에서 최종 권고안을 확정해서 정부에 제출하면

정부는 7월 말 세제개편안을 발표 후 9월 입법과정을 거쳐

내년부터 강화된 종부세 개편안을 시행한다는 방침입니다.

4가지 초안의 내용을 좀더 살펴보자면, 

1안은 공정시장가액비율 인상은 주택 및 종합합산토지의 공정시장가액비율을

현행 80%에서 연 10%포인트씩 단계적 인상하는 내용입니다.

2021년까지 100%로 올리겠다는 것인데

별도합산토지의 경우는 현행 수준을 유지하게 됩니다.​ 
 

2안은 공정시장가액비율을 유지하는 대신 세율을 인상하는 방안입니다.

과세표준 6억원 초과 주택에 대해 구간별 세율을 0.05~0.5%포인트 차등 인상한다는 것으로

1주택자는 세율을 종전대로 유지하게 됩니다.

종합합산토지는 0.25~0.1%포인트 인상,

별도합산토지의 경우 세율을 0.1~0.2%포인트 인상하게 됩니다. 

주목되는 것은 공정시장가액비율 상향과 세율 인상을 조합한 3안인데

공정시장가액비율을 점진적으로 연 2~10%포인트씩 구간별 차등 인상하는 동시에

종부세율도 2안 수준으로 올리겠다는 것입니다.

이 안은 다주택자의 세부담을 늘릴 가장 강력한 안으로 평가되는데

공정시장가액비율을 최대 10%포인트 인상 시 다주택자의 세부담은

최대 37.7%까지 늘어나게 됩니다. 

 

작년에 발표된 8.2부동산 대책에 이어

금년 4월 1일 시행된 조정지역 내 다주택자의 양도세 중과세 조치에 더해 

이번 보유세 개편안이 확정되면 시장에 전해지는 충격파는 더욱 커질 전망입니다.

항간에는 조정지역내의 다주택자 양도세 중과세 조치 이후

정작 본인은 조정지역에 해당되지 않음에도 불구하고

2채 이상 집을 보유했다는 이유만으로 노심초사하는 이들이 무척 많은데

여기에 보유세 인상까지 이어진다고 하니

벌써부터 깊은 탄식이 이어지고 있는 실정입니다. 

그렇다면 막연히 세금이 부담이 가중된다고 생각할 것이 아니라

과연 세금이 실제로 얼마나 늘어나는지 좀더 현실적인 수치로 가늠해 보겠습니다.

위의 내용은 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 100%까지 단계적으로 인상했을 경우

서울 주요 아파트의 세금추정치를 시뮬레이션한 결과입니다.

매가에 따라 세금부담이 현재보다 많게는 20% 이상 가중된다는 결론입니다.

예를 들어, 공정시장가액 비율을 100%로 높일 경우

서울 서초구 반포동 아크로리버파크(전용면적 112.98m², 1주택자 기준)의 보유세는

현재 808만9978원에서 919만8432원으로 13.7%(110만8454원) 늘어나게 됩니다.

하지만, 이 대목에서 한가지 짚어봐야 할 대목은

매가 20억의 아파트에 사는 사람이 현재는 800만원대의 종합부동산세를 내다가

세율이 인상되면서 919만원까지 내게 되면서 매년 100만원의 부담을 갖게 된다는 부분입니다.

매가 20억원짜리 아파트에 사는 사람이 1년에 100만원의 세금이 가중된다고

과연 얼마나 생계에 큰 부담을 느낄 수 있을까요?

매년 100만원, 아니 두배인 200만원이라고 가정하고 10년을 더 낸다고 한들

10년간 도합 2000만원의 세금을 더 내는 셈입니다.

그렇다면 20억원짜리 아파트를 10년간 보유한다면

매가상승은 과연 얼마쯤이라고 생각되십니까?​

단정할 수는 없지만 적어도 10년간 더 낸 2000만원의 세금보다는 많지 않을까요?

분명한 것은 정부의 연이은 부동산 대책이 시장에 심리적 위축을 초래하다는 점입니다.

마치 집을 몇 채 보유한 사람이 어느 순간 지명수배자가 된 것처럼

좁혀오는 포위망속에서 전전긍긍하면서 노심초사하는 형국입니다.

정부의 정책에 가장 두렵고 불안한 이들은 살다 보니 집하나 더 갖게 되었거나

저축말고 생활에 보탬이 될 투자책으로 부동산에 갓 입문한 새내기 투자자들입니다.

실제로 일확천금의 꿈을 꾸며 신드롬을 일으켰던 소수의 비트코인 투자자들은

본인들의 이익에 반하는 정책을 성토하며 청와대 게시판에 청원을 했던 반면,

모든 세금을 납부하며 합법적인 방법으로 부동산에 투자한 수많은 이들은

정작 부동산 투자가 결코 범죄가 아님에도 불구하고 'SHY 부동산' 모드로

수많은 규제에도 불구하고 숨소리마저 죽여가며 침묵하고 있습니다.

왜 일까요?

한 때 갭투자가 성행했던 시절 마구잡이로 집을 사들였던게 죄스러워서일까요?

결코 아니라고 봅니다.

그보다는 대부분 이미 부동산을 통해 흡족할 만한 성취감을 맛보았기 때문이고,

어지간한 규제로 치명적인 재산상의 손실은 없다는 사실을 익히 잘 알고 있기 때문입니다.

개인적으로는 정부의 방침과 정책에 큰 이견을 갖지 않습니다.

다만, 정책을 시행하면서 좀더 면밀한 실효성 여부와 전달방식에서의 보완이 절실해 보입니다.

벼룩 한마리 잡겠다고 초간산간 다 태운 형국이 된 부동산 대책이

결국 서울의 집값만 오른다는 확신을 주면서

오히려 서울로 향하는 이정표가 되었다는 사실을 상기해야만 합니다.

마치 음주운전 3번이면 삼진아웃 시킨다는 것처럼

연이어 부동산을 옭죄는 방식은 건전한 재테크의 일환을

하루아침에 투기꾼으로 매도하는 것과 다를 바 없습니다.

또한, 삶의 터전인 지방에서 산다는 이유로

서울과 수도권의 집값이 나날이 오르는 것도 적잖이 부러운데

그나마 살던 집값마저 떨어지게 만든다면 가뜩이나 고단한 일상에서

상대적인 박탈감만 커져갈 수 밖에 없습니다.

부의 양극화를 막고 서민들의 주거안정을 꾀한다는 정책이

결국 서울과 지방을 더욱 극명하게 갈라 놓았고,

없이 살면 재테크도 꿈꾸지 말라는 시그널로 인식되어

더욱 큰 좌절이 될 수 있다는 점을 간과해서는 안될 것입니다.

야심한 새벽인지라 생각이 많아져서인지 서두가 길어졌습니다.

미우나 고우나, 지난 한 주간의 매가흐름을 살펴보겠습니다.

KB부동산시세 (2018년 06월 22일)                                                             (단위: 만원/㎡)
NO	행정구역	시군구	매매가 변동현황			전세가 변동현황
			6월15일	6월22일	변동액	6월21일	6월22일	변동액
1	세종	세종	335	335	0	146	146	0
2	제주	서귀포	316	316	0	188	188	0
3	제주	제주시	370	370	0	235	234	▼1
4	전북	군산	128	127	▼1	102	102	0
5	전남	나주	203	203	0	134	133	▼1
6	전남	순천	162	165	▲3	135	137	▲2
7	전남	여수	168	169	▲1	122	122	0
8	전남	함평	121	131	▲10	80	80	0
9	경북	경산	189	190	▲1	143	143	0
10	경북	경주	168	168	0	125	124	▼1
11	경북	김천	146	146	0	108	107	▼1
12	경북	상주	141	142	▲1	91	91	0
13	경북	안동	152	151	▼1	114	114	0
14	경북	영천	112	112	0	77	78	▲1
15	경북	칠곡	115	119	▲4	92	94	▲2
16	경남	거제	181	180	▼1	123	121	▼2
17	경남	고성	152	152	0	99	100	▲1
18	경남	남해	102	103	▲1	62	62	0
19	경남	창원	223	222	▼1	155	154	▼1
20	경남	함안	158	157	▼1	121	121	0
21	충북	음성	136	136	0	93	92	▼1
22	충남	당진	180	180	0	142	141	▼1
23	강원	동해	138	140	▲2	99	101	▲2
24	강원	원주	169	170	▲1	130	130	0
25	울산	남구	276	275	▼1	200	199	▼1
26	울산	동구	226	225	▼1	160	159	▼1
27	울산	북구	211	210	▼1	141	141	0
28	울산	울주	209	208	▼1	149	149	0
29	울산	중구	274	273	▼1	198	198	0
30	광주	남구	222	223	▲1	164	164	0
31	광주	북구	187	188	▲1	149	150	▲1
32	대구	달성	229	230	▲1	154	154	0
33	대전	중구	201	202	▲1	153	153	0
34	부산	강서	301	301	0	196	195	▼1
35	부산	부산진	264	264	0	196	195	▼1
36	부산	북구	264	264	0	181	180	▼1
37	부산	서구	274	280	▲6	195	199	▲4
38	부산	해운대	351	350	▼1	219	218	▼1
39	인천	남구	234	235	▲1	185	185	0
40	인천	중구	256	255	▼1	168	168	0
41	경기	고양	323	323	0	259	258	▼1
42	경기	광명	475	475	0	306	307	▲1
43	경기	구리	387	388	▲1	275	274	▼1
44	경기	안성	169	168	▼1	121	120	▼1
45	경기	안양	435	436	▲1	325	325	0
46	경기	양주	195	195	0	142	141	▼1
47	경기	용인	323	324	▲1	257	256	▼1
48	경기	의정부	252	253	▲1	202	202	0
49	경기	이천	210	209	▼1	163	163	0
50	경기	평택	214	213	▼1	149	147	▼2
51	경기	하남	534	535	▲1	340	340	0
52	경기	화성	302	304	▲2	210	210	0
53	서울	강남	1513	1514	▲1	641	641	0
54	서울	강동	743	745	▲2	421	421	0
55	서울	강북	401	402	▲1	303	303	0
56	서울	강서	553	554	▲1	361	361	0
57	서울	관악	461	463	▲2	346	346	0
58	서울	광진	707	707	0	464	464	0
59	서울	구로	436	438	▲2	328	328	0
60	서울	금천	388	389	▲1	287	287	0
61	서울	노원	433	433	0	290	290	0
62	서울	도봉	379	380	▲1	268	268	0
63	서울	동대문	536	538	▲2	370	369	▼1
64	서울	동작	655	657	▲2	439	440	▲1
65	서울	마포	749	751	▲2	485	485	0
66	서울	서대문	553	556	▲3	395	395	0
67	서울	서초	1210	1212	▲2	620	619	▼1
68	서울	성동	783	784	▲1	490	491	▲1
69	서울	성북	477	478	▲1	365	365	0
70	서울	송파	1023	1022	▼1	511	510	▼1
71	서울	양천	724	723	▼1	427	427	0
72	서울	영등포	657	658	▲1	403	403	0
73	서울	용산	953	958	▲5	480	480	0
74	서울	은평	457	459	▲2	333	334	▲1
75	서울	종로	668	669	▲1	469	469	0
76	서울	중구	698	700	▲2	471	471	0
77	서울	중랑	390	391	▲1	305	305	0

매매가격 : 0.00% 보합
-전국 아파트 매매가격 상승 기록
-수도권 전주 대비 0.04% 상승
전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.00%로 전주대비 보합을 기록함.
서울(0.08%)은 전주대비 수준을 나타냄.
수도권(0.04%)은 전주대비 상승을 나타낸 반면, 5개 광역시(0.00%)는 보합을 기록함.
기타지방(-0.08%)은 전주대비 하락을 기록함.

전세가격 : -0.04% 하락
-전국 아파트 전세가격 전주 대비 하락 기록
-서울 전주 대비 -0.01% 하락
-기타지방 전주 대비 하락 기록
금주 전국 아파트 전세가격(-0.04%)은 전주대비 하락을 나타내고 있음.
서울(-0.01%)은 강남(-0.03%)은 전주대비 하락을 기록한 반면, 강북(0.01%)은 전주 대비 상승을 기록함.
수도권(-0.03%)과 5개 광역시(-0.01%), 기타지방(-0.08%)은 전주대비 하락을 나타냄.

[지역별 아파트 매매가격 동향]
(1) 서울특별시
강북 (14개구)
-서대문구(0.20%)는 상암 월드컵 경기장과 인접한 북가좌동, 남가좌동의 가재울 재정비구역

 신규 입주 단지들의 수요가 많아 서대문구 전체의 가격 상승세 이끌고 있음.
-종로구(0.19%)는 거래가 활발하지는 않지만 종로, 광화문 업무지구 직주 근접 단지의 물건

 항상 부족한 편이며, 지역 내 정비사업 관심이 높아지고 저평가된 단지들 가격 상승세 지속됨.

강남 (11개구)
-동작구(0.19%)는 방배동 5-6구역 재개발 이주 관련수요가 유입되고 있으며
 흑석동, 노량진 뉴타운 개발로 주변 지역 가격 상승세 이어감.
-영등포구(0.17%)는 재건축 신축 아파트의 가격 상승 영향으로 기존 소형아파트의 가격 상승

 기대감이 높은 편이며 당산동, 문래동 등 실수요 꾸준한 중소형 수요 문의 이어짐.

(2) 인천광역시
-연수구(0.09%)는 교통, 학군, 상권이 밀집되어 있고 대형녹지가 많아 주거 환경이 쾌적한

 송도동의 최근 입주 아파트 중심으로 가격 상승함.

(3) 경기도
-하남(0.27%)은 지하철 연장에 대한 기대감과 한강변의 쾌적한 주거환경 등 각종 호재 영향과
 강남3구와 맞닿아 강남 생활권을 공유할 수 있는 장점 및 저렴한 가격으로 투자 수요 유입되고

 있고, 분양아파트의 인기 영향으로 가격 상승세 보임.
-평택(-0.24%)은 지역 내 신축 아파트 입주가 연속적으로 이어지면서 물량 적체 현상 보이고

 있음.
 매수세 부진하여 신규 분양 아파트 및 기존 아파트 거래 줄어듦.
-시흥(-0.17%)은 시흥시 장현지구와 정왕동 배곧신도시, 은행동 은계지구의 신규 입주로

 매수문의가 없는 상태임.

(4) 대구광역시
-중구(0.28%)는 교육 및 교통 인프라가 잘 갖춰진 편이고, 풍부한 재건축 재개발 사업 진행으로
 남산동 일대 투자 수요 있으며 인근 이주 수요 문의도 꾸준한 편임.

(5) 울산광역시
-북구(-0.34%)는 지역기반 산업인 중공업 부진으로 인한 경기 침체로 인구 감소 및 매수세 감소,
 호계매곡지구, 강동산하 도시개발로 인해 신규 물량도 많아 매물 적체 현상 지속되고 있음.
-울주군(-0.28%)은 울산 지역 산업 부진과 경기침체로 수요가 감소하며 신규입주 물량으로 인해
 매물이 쌓이고 있는 상황임.

투자란 무엇이라고 생각하시나요?

투자란, 간단히 말해 본인의 자본을 수단으로 마땅한 투자처를 통해 수익을 창출하는 것입니다.

부동산투자를 하면서 더러는 '가치투자'라는 말을 들어보신 적이 있으실 겁니다. 

그렇다면 과연 '가치투자'는 어떤 것일까요?

남들은 몇 천, 몇 억원의 수익을 올릴 때

정작 본인은 양심적으로 몇 백, 몇 천만원의 수익을 올리는 것일까요?

투자를 하면서 수익의 상한선을 정하는 것이 가치투자일까요?

저는 아니라고 봅니다.

가치투자는 없습니다.

그 의미는 고상하지만 현실적으로 실현되기 어렵기 때문입니다.

왜냐구요?

굳이 말하자면 이제는 누구나 오늘보다 더 나은 내일을 갈망하기 때문입니다.

'견물생심'

매달 봉급 외에 10만원을 더 얻는다면 즐거운 일이 될 것이고,

어느 때부터 100만원이 된다면 더이상 10만원의 가치는 빛을 바랠 수 밖에 없습니다.

때문에 더이상 10만원을 더 얻기 위한 노력은 더 이상 주력하지 않게 됩니다.

강남발 '로또아파트'로 인해 많은 이들이 서울과 수도권에 목을 매고 있습니다.

개중에는 이미 다년간 많은 경험을 통해 안목을 가진 투자자들도 있는 반면,

투자경험이 일천하거나 한 두 번의 경험으로 지름길을 택한 이들이 대부분입니다.

매스컴에서는 연일 몇 억원의 시세차익이 언급되면서

이제 더이상 몇백만원의 시세차익에는 관심을 두려하지 않기 때문입니다.

부동산대책 발표 이후 시장은 꽁꽁 얼어붙었는데도

오히려 부동산 관련서적의 출간은 줄지 않고, 각종 세미나와 강연은 더욱 늘어가는 이유입니다. 

대부분 수십채의 아파트를 보유하게 된 이들에게 노하우를 전수받기 위한 일환입니다.

하지만, 대부분 자칫 망각할 수 있는 부분에 대해 언급드리고 싶습니다.

대부분 성공한 투자자들은 자고 일어나면 집값이 상승했던 활황장에서 손쉽게 자본을 축적했고,

그간의 경험을 바탕으로 더욱 탄력을 받아

수도권에까지 여러 채의 고가아파트를 보유했다는 점입니다.

성공한 투자자들에게 어떤 방식으로, 어떤 지역에 투자했는가를 배운들

이미 봄날은 갔고, 이미 버스는 저멀리 달리고 있다는 점을 인지해야만 합니다.

오히려 그들에게 배워야 할 점은,

때로는 매가하락을 감수하고, 때로는 역전세로 인해 자금압박을 극복하면서도

포기하지 않고 결승선을 향해 달려온 인내와 끈기가 아닐까 하는 생각입니다.

그들이 처음 시작할 당시 몇 백, 몇 천으로 다시 몇 백, 몇 천의 수익을 올리고

시냇물이 모여 강물을 이루듯 오늘날의 결실을 이루었다는 사실에 주목해야 합니다.

결국 진정한 가치투자란

 가치의 상한선이나 가이드라인이 아니라

주어진 여건에 순응하면서

한발, 두발 묵묵히 전진하는 행보라고 생각되는 새벽입니다.

-by몬토- 

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