[부동산생활백서]504-주택선분양제 및 후분양제 장단점 비교
-후분양제의 도입이 본격화된 배경은 지난해 6월로 거슬러 올라갑니다.
국토교통부에서 지난해 6월 ‘2018년 주거종합계획’을 발표하면서 후분양제에 대해
언급한 것입니다.
정부가 제시한 후분양제는 과잉 주택 공급으로 부실시공이 급증하게 되자
이런 문제를 근본적으로 해결하기 위해 품질을 보증하겠다는 차원에서 도입하겠다는
것이었습니다.
공공주택의 물량 70%를 후분양으로 공급하되 민간부문은 각종 인센티브 등 각종 혜택을
제공해서 건설사가 자발적으로 후분양제를 시행하도록 하겠다는 것이 주요골자였습니다.
현행 주택도시기금법에 따르면 건설사가 공정단계에서 80% 이상 진행돼야만
후분양을 추진할 수 있습니다.
그러나 국회와 정부는 60%로 규제 조건을 낮춰 후분양이 가능하도록
지원을 구체화하기 위해 ‘주택도시기금법 시행규칙 일부개정령안’을 만들고 있습니다.
주요 내용은 주택도시기금(HUG) 융자한도를 늘려주거나 금리우대 혜택을 지원하는 한편,
민간 건설사는 공공택지 부지를 제공하거나 각종 인센티브를 부여하겠다는 것입니다.
당초 공정률 80%를 그대로 유지하는 방안을 검토했지만 60%로 하향조정한 것은
입주자들이 계약부터 입주 때까지 불과 2~3년이라는 기간 안에 분양자금을 마련해야 하다보니
청약자에 대한 자금 부담을 조금이나마 줄여주고자 규제 조건을 완화한다는 방침입니다.
하지만 건설업계는 정부의 ‘후분양제’ 계획에 난색을 표하고 있는 실정입니다.
대한주택건설협회는 ‘후분양제’는 다소 과장된 측면이 있는 데다
나중에는 청약자 부담이 과중될 소지가 있어서 자구책이 될 수 없다는 입장입니다.
우선 공정률 60%는 골조 공사를 막 끝낸 단계인데,
이는 전문가들조차 부실시공 여부를 판가름하기 힘들 뿐더러
아파트 부실시공 대다수는 내부 공사와 인테리어 등 마감 공정에서 발생하는 경우가 많아
공정기준을 낮춘다고 해결될 문제가 아니라는 주장입니다.
또한, 기존 선분양제는 공사비를 계약금, 중도금 등을 소비자가 부담했지만 후분양제가 시행되면
완공 때까지 수천억원의 공사비를 건설사가 선부담하고, 이자 각종 중간 발생 비용 등의 부담은
결국 소비자에게 전가되어 분양가 상승으로 이어지는 등 새로운 부작용이 나타날 수 있다는 입장입니다.
건설사들도 아직은 시기상조라며 검토하지 않겠다는 입장입니다.
선분양제와 후분양제가 모두 장‧단점이 분명히 존재하는데 부실시공을 잡겠다는 이유로
갑작스럽게 후분양제를 언급하는 것은 바람직하지 않다는 것입니다.
실제로 기존 선분양의 경우, 이제껏 청약을 통해 건축자금을 조달받아 시공을 해왔던 반면
후분양제가 도입되면 자금력이 뒷받침되는 대형건설사가 아닌 이상 중소건설사의 경우에는
제대로 기회조차 얻기 힘들기 때문에 후분양제의 도입을 찬성할 이유가 없기 때문입니다.
선분양 제도는 지난 1977년 아파트 분양가 규제가 도입되면서
주택건설업체들의 채산성이 악화될 것으로 판단해서
주택건설업체들의 금융비용을 줄여준다는 명목으로 도입한 제도입니다.
선분양제가 도입된지 40년이 흐른 현재는 아파트를 주력으로 하는 건설사들이
기존의 유수한 건설사들을 제치고 상위에 랭크될 만큼 성장해 있는 상황입니다.
더군다나 주택보급률이 100%를 넘어선 현실임을 감안한다면
이제는 후분양제로 전환해야 한다는 주장에 힘이 실릴 수 밖에 없습니다.
다만, 급격한 후분양제로의 전환은
상대적으로 자금 조달이 취약한 중·소 주택사업자에게 치명상을 입힐 수 있는 만큼
공공주택 사업에 먼저 후분양 방식을 채택하고
점차 민간 영역으로 확대해 가는 절충점을 찾아 나간다면
자연스럽게 후분양제가 연착륙할 수 있지 않나 생각됩니다^^
-by몬토-
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