KB부동산 시세(2018년 09월 14일자)를 올려드립니다
바로 어제인 9월 13일 정부가 또다시 주택시장 안정을 위해 이른바 '9.13부동산대책'을 발표했습니다.
이번 대책의 핵심은 금융과 세제, 공급 등 세 가지 부동산 대책 중
우선 금융과 세제 쪽에 관련하여 우선 발표한 것입니다.
이번 대책을 한마디로 요약하자면
"앞으로 서울과 수도권에서는 본인이 실거주할 아파트 1채만 보유해라"입니다.
초고강도 대책으로 불리는 이번 대책의 핵심내용을 살펴보겠습니다.
1. 서울 등 조정대상지역의 2주택이상 종부세 최고 3.2% 중과
-종부세는 과세표준 3억∼6억 원 구간을 신설해 3억원을 초과하는 구간에 대해
현재 세율보다 0.2∼0.7%포인트 올라가게 됩니다.
3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자는 과표 3억원 이하라도 세율이 0.1%포인트 인상되고,
과표 구간별로는 최대 1.2%포인트 올라가게 됩니다.
이에 따라 종부세 최고세율은 기존 2.0%에서 3.2%로 높아지게 됐습니다.
2. 양도세 면제요건 강화
-일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건을 현행 3년내 처분에서 2년 내로 기간 단축되게 됩니다.
3. 주택담보대출 강화
-이미 주택을 보유한 사람이 규제 지역인 투기 지역, 투기 과열 지구, 조정 대상 지역 내에서
집을 1채 더 사려할 경우 주택담보대출비율(LTV)을 0%로 적용시켜
더이상 은행 대출을 받을 수 없습니다.
따라서, 서울·세종 등 투기 조정 지역에서 실거주 목적이 아닌 공시 가격 기준 9억 이상의
집을 살 때는 원천적으로 주택 담보 대출이 불가능해진 것입니다.
물론 몇 가지 예외조항은 있고, 또한 9억보다 낮은 금액의 집을 살 경우에는 대출이 가능합니다.
또한, 2주택 이상이면 예외가 없지만 1주택 세대의 경우 이사나 부모 봉양, 결혼 등의 경우에 한해
규제지역 내에서 추가로 주택을 구입할 경우에는 주택담보대출이 허용됩니다.
대신 2년 이내에 기존주택을 처분하고 반드시 1주택자가 되어야만 합니다.
4. 임대사업자 대출요건 강화 및 혜택축소
- 현재 금융사가 통상 60～80% 정도 수준의 LTV를 자율적으로 적용하던 것을 제한하게 되는데
투기지역과 투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에 LTV 40%를 도입하게 됩니다.
또한, 투기지역과 투기과열지구 내 고가주택을 신규 구입하기 위한 주택담보대출은
원천적으로 금지됩니다.
주택담보대출(가계대출, 사업자대출)을 이미 보유한 임대사업자에 대해서는
투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주택담보대출을 원천적으로 차단하게 됩니다.
주택 임대사업자가 새로 취득하는 주택에 대해 양도세를 일반세율의 최대 20%포인트(p)
중과하고 종합부동산세도 합산 과세하는 등 세제혜택을 대폭 축소됩니다.
현재는 조정대상지역의 다주택자가 8년 장기 임대등록 주택을 양도할 경우 양도세 중과를
하지 않고 있지만 앞으로는 1주택 이상 보유한 사람이 조정대상지역에 새로 취득한 주택은
임대등록시에도 양도세를 중과합니다.
2주택자의 경우 일반세율에 10%p를, 3주택 이상을 보유했을 경우 일반세율에 20%p를
중과하게 됩니다.
다만, 대책 발표 전 매매계약을 체결했고 계약금을 지불한 경우에는 기존 규정을 적용하게 되고,
등록 임대주택의 양도세 감면 요건으로 주택가액 기준을 신설해서
임대개시시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용됩니다.
5. 전세자금대출 실수요 완화 & 다주택자 강화
-지나치게 낮은 상한선에 크게 반발한 서민 실수요자들의 영향으로 전세자금보증을 받을 수 있는
1주택자의 부부합산소득 상한을 당초 계획인 7000만원 이하에서 1억원 이하로 상향 조정됩니다.
반면, 다주택자들의 투기악용 방지를 위해 2주택 이상자(부부합산·조정대상지역 외 포함)는
그간 주택보유수와 무관하게 보증을 제공해 왔지만 앞으로는 전세자금 대출에 관한 공적보증이
전면 금지됩니다.
이번 9.13 부동산 대책에서는 아쉽게도 주택공급에 대한 방안은 빠져 있습니다.
최근 여당의원의 사전유출로 잡음이 일었던 수도권 공공택지의 선정과 그린벨트 해제 등에 관한
논의가 끝나는대로 오는 9월 21일경 발표될 예정입니다.
많은 부동산 전문가들이 이번 대책이 상당히 강도가 높은 규제라고 평가하고 있지만,
어제 9.13 부동산 대책 발표 말미에 그래도 집값이 잡히지 않는다면
더 강력한 대책을 내놓을 예정이라는 대목에서
문득 이솝우화에 나오는 '늑대와 양치기'가 떠올랐습니다.
물론 정부가 국민을 기만하는 태도로 부동산 대책을 내건 것은 아니지만
지난 1년 여 시간동안 수없이 내놓은 대책에도 불구하고 서울은 불타오르고 있고,
또다시 대책을 내놓고 더 무서운 대책을 내놓겠다고 엄포를 놓고 있지만
피로감이 느껴질만큼 서울을 타겟으로 정신없이 쏟아내는 대책에
이미 동네 사람들은 그 늑대가 오지도 않고, 더이상 무섭지도 않아서
우화속의 주민들처럼 시큰둥한 반응이 지배적이라는 것이 문제라고 생각됩니다.
정책자체의 강도가 높은만큼 단기적인 효과는 있을지 몰라도
과연 서울의 집값을 잡을 지에 대해서는 여전히 미지수일 뿐입니다.
아니 더 오르면 말그대로 미친 집값이 되버리기 때문에
더 오르기도 버거운 상황이란게 정확한 표현일지 모르겠습니다.
작년 이맘때 인천에서 가장 큰 'OO자동차 서비스센터' 공사를 하면서
언급드렸던 사안이 있었습니다.
당시 저와 친분이 있던 시공사 대표가 서울 5개 지역에서 시행을 진행중이었는데
8.2 부동산 대책이 발표되고 나자 당초 약정되었던 금액보다
어마어마한 웃돈이 붙어 타인에게 순식간에 다 매각이 되었습니다.
집값을 잡았다고 생각하십니까?
아니면 이참에는 잡을 수 있다고 생각하는 걸까요?
서울의 집값은 못잡습니다.
왜냐구요?
이미 소리없이 땅값이 어마어마하게 뛰었기 때문입니다.
또다시 대책을 내놓을 수도 있습니다.
아마 그때는 평당 얼마 이상으로 절대로 팔지 말라고 하지 않는 한
이 어처구니 없는 상황은 해결될 수 없습니다
그렇다면 그동안 쏟아냈던 많은 대책들의 결과물은 무엇일까요?
제 예상으로는 다음주, 그 다음주에도 서울의 매가는 여전히 상승할 거라고 봅니다.
정부의 부동산 대책들이 그렇지 않아도 잘 자라고 있는 나무에 성장촉진제로 작용했기 때문이고
이번 대책도 다소 지연은 가능할 지 몰라도
결국 가지치기 정도의 효과일지도 모르겠습니다.
어차피 팩트는 또다시 다른 대책이 나오든 안나오든
이미 서울의 매가는 현정부가 들어선 이후 오히려 정점에 다다르고 있다는 사실입니다.
정부의 잣대로 이제는 더이상 순수하지 못하지만
부동산 투자를 이어왔던 우리는 어떻게 대처해야 할까요?
그 해답을 확실하게 전달드리겠습니다.
정부에서 대출을 받지 못하게 하면 대출을 안받으면 됩니다.
이미 오를대로 오른 서울의 아파트를 사지 말라고 하면 안사면 됩니다.
굳이 무리해서 빚내가면서 투자하지 않으면 되고,
하락하지는 않겠지만 이미 가성비가 떨어지는 서울을 굳이 고집하지 않으면 됩니다.
친구가 명품백을 산것이 부러워서 나도 빚내서 사고 말겠다는 생각만 버린다면
비록 정부에서 투기꾼으로 판정할 지언정 내라는 세금 다 내면서
합법적으로 웃으면서 투자하실 수 있을 겁니다^^
가을로 접어드는 길목에서 지난 한주간의 매가변동을 살펴보겠습니다.
매매가격 : 0.35% 상승
-전국 아파트 매매가격 상승 기록
-수도권 전주 대비 0.65% 상승
전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.35%로 전주대비 상승을 기록함.
서울(1.20%)은 전주대비 상승을 나타냄.
수도권(0.65%)과 5개 광역시(0.05%)는 전주대비 상승을 나타낸 반면,
기타지방(-0.08%)은 전주대비 하락을 나타냄.
전세가격 : 0.01% 상승
-전국 아파트 전세가격 전주 대비 상승 기록
-서울 전주 대비 0.16% 상승
-기타지방 전주 대비 하락 기록
금주 전국 아파트 전세가격(0.01%)은 전주대비 상승을 나타내고 있음.
서울(0.16%)은 강남과 강북 모두 전주 대비 상승을 나타냄.
수도권(0.05%)과 5개 광역시(0.01%)는 전주대비 상승을 기록한 반면,
기타지방(-0.08%)은 전주대비 하락을 나타냄.
[지역별 아파트 매매가격 동향]
(1) 서울특별시
강북 (14개구)
-강북구(1.79%)는 동북선 경전철 사업 개발 호재 및 강북 우선 투자 전략 발표 영향으로
가격 상승세 이어감.
상대적으로 저렴한 번동 지역을 중심으로 소형 투자 수요 및 실수요자 유입이 크게 증가하고 있음.
-도봉구(1.61%)는 가격 상승 기대심리로 매물 부족현상이 지속되고 있고,
창동 개발 호재 및 투자 수요가 몰리면서 상승세 이어감.
강남 (11개구)
-구로구(1.79%)는 서울, 광명 등의 가파른 가격 상승 여파로 저평가 단지 투자 및
실거주 수요 유입이 꾸준하며, 특히 소형 투자자 대기수요도 늘어나고 있음.
-금천구(1.49%)는 신안산선 착공 기대감과 서울 및 인접한 광명시의 가격 급등 영향으로
저가 투자 매수세의 유입이 줄지 않고 있음.
(2) 인천광역시
-연수구(-0.06%)는 9월 송도국제도시 더샵센트럴시티 2610세대 포함 하반기 송도동을 중심으로
6000세대 이상의 대규모 입주 물량 대기로 공급 과잉에 따른 가격 하락세 보임.
(3) 경기도
-과천(1.63%)은 GTX-C 구간의 과천역 확정 발표, 과천지식정보타운,과천복합문화관광지 조성 등
풍부한 개발 호재 영향으로 가격 상승세 지속됨.
-성남 분당구(1.61%)는 야탑동 매화마을 공무원 2단지 리모델링 추진 호재 및 트램 개발 호재로
판교역~정자역, 수내역라인, 구성남시가지 중심으로 상승세 이어감.
-용인 수지구(1.34%)는 분당 신도시와 인접하고, 교통요건이 뛰어나 선호도가 높은 지역으로
서울 및 분당 등 가격 상승 기조에 맞춰 매물 감소와 상승세 동반함.
(4) 광주광역시
-북구(0.43%)는 가을 이사철 맞아 계절 수요와 재개발 지역에서의 이주 수요로 실거주 매수문의 증가
보이고 있으며 입주 5년 이하의 신규 단지들은 매수문의 많으나 매물 부족으로 전체적인 가격 상승세를
이끌고 있음.
-남구(0.29%)는 지역내 활발한 정비사업 진행과 부족한 공급 물량 영향으로 가격 상승세 지속됨.
우수한 학군과 상업시설 중심 지역으로 주거 선호도가 뛰어나 신축아파트 위주로 매물 부족현상 이어감.
(5) 대구광역시
-중구(0.52%)는 올해 초“e편한세상남산” 분양 호조 보이면서 입주를 앞둔 일부 아파트 단지들 일대
가격 상승세를 견인하고 있으며 지역 내 풍부한 재건축 재개발 사업 진행으로 투자 수요 유입도
꾸준한 편임.
(6) 울산광역시
-중구(-0.39%)는 울산 주력산업인 조선업·자동차 산업의 불황으로 지역 경기 침체 장기화와
매수세 감소, 신규 아파트 공급 과잉 보이면서 미분양 누적되는 상황 지속되고 있음.
금주의 kb부동산 시세는 정부의 9.13 부동산 대책 발표를 앞두고
서울과 경기도의 매가상승이 사상 최고치를 기록하고 있습니다.
제 견해는 아예 집을 사지 말라는 법령이 공포되기 전에는 '언터쳐블'이라고 생각됩니다.
정부에서는 아파트 단지 부녀회나 인터넷 카페까지도 모니터링 하면서
집값을 잡기 위한 노력을 병행하겠다고 하지만
현 정부가 출범하면서 부동산 대책을 발표한 직후
인터넷 부동산 카페들은 강의와 상담 명목으로 오히려 창궐하고 있습니다.
부동산 투자가 뭐든
부동산 대책이 어쨌건
거두절미하고 한말씀 드리겠습니다
변함없는 진실은 한국인의 평균 수명이 늘어나고 있다는 점입니다.
지난 2016년 기준 남성과 여성의 평균 수명은
각각 79.3세와 85.4세로 전체 평균은 82.4세로 집계되고 있습니다.
오래전부터 인구 고령화가 진행된 일본의 평균 수명인 83.3세와 큰 차이 없는 것입니다.
길어진 수명이 좋은 일이지만 노후가 제대로 준비되지 않은 은퇴자들에게는
또 다른 부담으로 작용될 수 밖에 없습니다.
아마 많은 분들이 예상은 하지만 체감하지 못하는 부분이 이 대목일 겁니다.
60세를 기준으로 과거에는 80세에 생을 마감했다면
현재는 90세까지 10년 정도 수명이 길어진 현실입니다.
수명은 늘었는데 일하는 기간이 같다면 모아둔 돈을 아껴 최소 10년을 더 살거나
10년 치를 일하는 기간에 모아야 하는데 직장에서의 정년이 갈수록 빨라지고 있는 현실에서
어지간한 전문직이 아니고서는 이 또한 결코 쉬운 일이 아닐 수 밖에 없습니다.
최근의 통계를 예로 들자면, 직장인들의 노후준비지수를 조사한 결과
지난 2017년 기준 ‘내가 원하는 노후 준비 목표’ 준비율은 54%에 불과하다고 합니다.
모두가 원하는 한 달 평균 생활비는 230만원인데 반해
60세에 은퇴해서 86세까지 산다고 가정하면 인생의 54%를 살고 난 뒤에는
대부분 개인의 모든 금융 자산이 소진된다는 것을 의미합니다.
자신이 모아둔 모든 자산을 소리없이 소비한 나머지 은퇴파산을 맞이하게 되는 것입니다.
우리가 모르는 사이에 선진국의 반열에 오른 대한민국이 아이러니컬하게도
OECD가입회원인 36개 국가 중 노인 빈곤율과 자살율이 세계 1위을 기록했고
노년층 가구 2곳 중 1곳이 이미 빈곤에 시달리고 있는 상황입니다.
아파트가 영원불멸이 아닌 이상 오늘 현실에서의 부자도 새 아파트로 갈아타야 하고
무주택자도 아파트를 사야 하는 현실에서 부동산은 누구나 알아야만 하는 당면과제인 것입니다.
중산층 직장인이 60세에 퇴직 후 86세까지 산다고 가정했을 때
대략 5억 원의 금액이 필요하다고 합니다.
60세 기준 은퇴 후 한 달 생활비가 평균적으로 230만 원 정도 필요하다고 가정하면
70대에는 230만 원의 60%인 138만 원이,
80대에는 138만 원의 60%인 82만 8000원 원이 필요하고
이를 모두 합한 금액이 대략 5억 원으로 추정되는 것입니다.
만약 230만 원을 꾸준히 유지할 경우 현재 서울의 아파트 한 채 가격인
7억 원 규모의 자산이 필요하게 됩니다.
통상 국민연금을 89만 원 정도 받는다고 설정하면
나머지 연금 및 기타 자산 등을 국민연금과 합한 금액은 3억 5000만 원 수준이 됩니다.
평균 은퇴 필요 자산을 5억원으로 추정할 때
약 1억 5000만 원이 부족하게 되며 이를 메우기 위해서는 별도의 노력이 요구되는 것입니다.
금일자 한국주택금융공사 주택연금( www.hf.go.kr)에 게시된 주택연금의 현황입니다.
모두가 노후에 원하는 자금인 230만원을 달성하기 위해서는 70세 기준
대략 8억원 상당의 아파트를 보유해야만 이를 담보로 생계유지가 가능하다는 통계입니다.
이미 이 정도의 자산을 가진 분들도 계시겠지만
아직까지 부족한 이들에게는 평생을 피땀흘려 노력해도 범접할 수 없는 드림일 뿐입니다.
몬토는 진보나 보수의 어떤 진영논리를 싫어합니다.
하지만 현 정부의 이상과 가치를 지지하는 입장입니다.
적어도 이제껏 함구하고 살아왔던 모든 부조리들을 개선하려는 노력에 공감하기 때문입니다.
다만, 신이 아닌 이상 우리가 맞이해야 할 버거운 현실을
정권교체로 단박에 해소할 수는 없는 것입니다.
우리의 현실지표가 84세까지 살아야 하는 현실에서
이미 정년은 50세를 넘기지 못하고 정작 희망사항인 매달 230만원을 충당하려면
최소 8억원 상당의 아파트라도 보유해야 하는 것입니다.
우리가 흔히들 평생 봉급을 모아도 현금 1억을 마련하기 힘든 현실에서
그나마 정년을 채우지도 못하는데 도대체 어떻게 노후를 대처할 수 있는 건가요?
오늘 현재 8억 이상의 자산이 있으십니까?
극단적인 표현일지 모르겠지만
그렇다면 더이상 부동산계를 기웃거리지 마시고 떠나십시요.
자칫하면 당신은 투기꾼이 됩니다.
말로는 착하고 선량한 투자자로 미화하지도 말 것이며
오로지 본인의 일상에 충실하시면 됩니다.
8억은 고사하고 8천만원도 없으십니까?
그렇다면 과감하게 투자하십시요.
이미 국가는 우리에게 다가올 버거운 현실을 인지하면서도
내놓을 카드가 전무한 상태입니다.
그것을 바뀐 정권 탓으로 돌리면서 비난하는 자세도
칭얼거리고 투정부리는 어린아이와 다름 없습니다.
누구에게나 '운명'이란 것이 존재합니다.
당연히 받아들여야 하는 것이겠지만
오늘 개탄스러운 현실에 한숨 쉬면서 주저앉기보다
그 운명을 스스로 극복해야 하는 것입니다.
정작 우리가 놓치는 것이 그 슬픈 운명도 본인의 의지로 바꿀 수 있다는 점입니다^^
지난 시간 개인적인 감상에 젖어 올린 글이 있습니다.
함께 공감하고 공유했으면 하는 바램에서 덧붙여 봅니다.
밤을 잊은 그대에게
https://cafe.naver.com/monte0806/467
-by몬토-
https://cafe.naver.com/monte0806/5157
